国元配资 沪市债券新语 | 打造REITs排头兵 共建投融互信新生态
新华财经上海4月17日电（记者杨溢仁）近日，以“打造REITs排头兵共建投融互信新生态”为主题的沪市REITs专场投资者交流会在上证路演中心召开。
国金中国铁建REIT、华夏北京保障房REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、华夏基金华润有巢REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、中航京能光伏REIT的原始权益人、基金管理人及市场主要投资者现场参会，就参会REITs项目的关键机制建设和年报业绩情况进行了深入交流。
好项目好待遇打造REITs排头兵
公开数据显示，截至4月10日，全市场已上市的REITs产品共有64只，募集规模超1800亿元。其中，上交所上市的REITs产品多达43只，募集规模超1200亿元，占比近七成，已成为REITs市场建设发展的“主阵地”。
记者获悉，我国REITs市场历经四年探索，目前，REITs市场已初步经历完整周期，正处于扩容提质的重要发展阶段。同时，市场已进入相对均衡状态，价格形成机制趋于理性，投资者开始基于资产内在价值进行投资决策。为进一步激发市场活力、构建可持续发展的健康金融生态，上交所正积极开展分类监管，扶优限劣，通过培育优质项目、完善市场机制，打造一批投资者可信赖的REITs项目。
具体而言，对于诚实守信、有意愿有能力完善机制建设、努力提升项目运营质效、积极回报投资者的各REITs项目参与方，上交所将充分发挥交易所债券条线在市场服务、融资审核、持续监管、投资交易等全链条的综合服务优势，支持其建好REITs平台，培育一批投资者信任、认可的标杆项目，形成“好项目有好待遇”的REITs市场生态。
同时国元配资，上交所将积极引导REITs原始权益人通过设置REITs首席运营官、优化激励约束机制、推动扩募等工作，不断完善机制建设，不断推动REITs市场建设。
可以看到，经过多年培育，上交所已形成了一批企业高度重视、经营业绩较好、机制建设较为突出、积极回报投资者的REITs项目。当然，如何充分发挥标杆项目的带动作用，共建投融互信的REITs市场生态国元配资，仍需各市场参与方孜孜以求、协力施为。
重要机制建设保驾护航打造REITs资产上市平台
在业内专家看来，想要发挥REITs产业方的积极作用，持续推进REITs治理与激励约束、扩募、信息披露、投资者关系等关键机制完善，打通从“发行上市”到“持续运营”，再到“扩募落地”的任督二脉，推动形成公募REITs的全生命链条至关重要。
借鉴国外的成熟市场经验，不难发现，REITs市场的持续发展壮大离不开产业方的积极参与。
记者与会时了解到，参会的6只REITs项目均在原始权益人集团层面设置了REITs“运营官”角色，其会从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供源源不断的资源活水。
“北京能源国际控股有限公司高度重视组织资源的投入，于原始权益人或者说其控股股东、实控人层面设置了统筹REITs业务的运营官，这有助于调动集团内部资源，保障REITs持续发展。”中航京能REIT的企业代表告诉记者。
除了集团层面的重视，产业方也在运营管理方面发挥着至关重要的作用。例如，其通过设置市场化的激励约束机制，将项目运营成效与团队、个人绩效直接挂钩，“激励到人”深度激发运营管理机构积极性。
“我们的外部管理机构会将激励服务费中不超过30%的部分作为业绩报酬激励到项目运营管理团队，同时将项目公司罚金中不超过10%的部分作为惩罚约束考核到运营管理团队。”华夏北京保障房REIT的企业代表在交流会上介绍。
同时，嘉实京东、华润有巢等参会REITs项目企业代表也纷纷表示，已参照建立了与运营绩效挂钩的激励约束机制，旨在充分激发一线运营人员的工作积极性。
值得一提的是，在REITs首发资产池不断扩充的大背景下，市场中关于老项目“扩募”的呼声也在不断提高。
不可否认，扩募机制是公募REITs生命力的重要体现，也是助推公募REITs市场增长的关键机制，能够起到优化资产组合、降低资产集中度过高的风险。
记者获悉，当前保租房REITs扩募处在积极推进过程中。其中，华夏北京保障房REIT的扩募申请已正式获得证监会批复和上交所无异议函，华润有巢REIT的扩募也已收到上交所反馈意见。
更值得一提的是，除了保租房REITs，其他行业的REITs扩募还出现了资产混包等创新机制，例如，中航京能REIT本次拟购入云南水电站项目——国内首单跨区域探索“光伏+水电”资产混装的扩募项目，并于近期收到了上交所反馈意见；国泰君安临港创新产业园REIT扩募创新推出了“工业厂房+研发办公”的资产组合，拟购入的康桥项目——位于浦东新区张江科学城片区，是临港产业导入张江科学城的“桥头堡”。
持续提高信息披露质量以诚相待获投资者认可
毋庸置疑，高质量的信息披露能够有效反映底层资产的质量，更是基金管理人和运营机构对投资者负责态度的直接体现。
2024年年报数据显示，上述6家参会REITs基础设施项目的现金流完成度整体超预期。
与会现场，原始权益人、运管机构／基金管理人详细解读年度报告，可视化、图文并茂地展示了REITs年度经营业绩情况，使投资者能够更加清晰地看懂年度报告，增强信息披露的有效性。
多位受访的业内专家向记者表示，上交所组织的投资者关系管理活动为REITs项目和投资者构筑起了双向沟通的“纽带”。展望后续，必将有越来越多的原始权益人和运营管理机构注重与投资者的交流。
嘉实京东REIT的基金管理人在交流会上介绍称：“我们在2024年举办了多次投资者走进原始权益人的活动，期间逾56家主要投资人亲临现场，实地考察了项目运营状态。”
“我们参与会上这些项目的渠道很多，而‘线上+线下’的立体化交流平台更便于投资者研判资产价值。不可否认，定期业绩说明会、专题路演活动、日常咨询应答、走进项目或走进原始权益人活动能有效覆盖底层资产的重要运营情况，有助于我们后期参与布局。”一位参会的保险机构投资人告诉记者。
在此次交流会上，参会项目的原始权益人、集团高管还积极与投资者进行了深度互动，在REITs关键机制建设和项目运营、未来发展规划、投资者回报等方面积极回应投资者询问。
“6家REITs在2024年平均分红2.5次，金额合计12.11亿元，若考虑二级市场涨幅，2024年全年平均累计涨幅为21.6%，显示出市场对这些项目的青睐。”一位机构投资者表示。
另据记者了解，截至2024年末，国泰君安临港创新产业园REIT、嘉实京东仓储REIT、华夏北京保障房REIT和华夏基金华润有巢REIT的平均分派率为3.88%，中航京能光伏REIT和国金中国铁建REIT的IRR平均为3.3%，仍具备相应配置价值，受到市场普遍认可。
展望后市，上交所的相关负责人表示，未来将持续做好市场组织工作，坚持REITs“好项目好待遇”，与REITs市场参与各方群策群力，不断优化REITs市场的生态建设，推进多层次REITs市场建设，充分发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资的重要作用。
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